아파트를 매수하고 나서 가장 중요한 단계가 바로 잔금일 대출 실행입니다. 하지만 최근 DSR 규제 강화로 인해 대출 심사가 까다로워지고, 기존에 한도 가능하다고 들었던 금액조차 잔금일에 막히는 사례가 많아졌어요. 특히 1주택자 갈아타기, 생애최초 매수자, 무주택자 모두가 DSR 적용 방식 때문에 낭패를 보는 일이 반복되고 있습니다.
이 글에서는 잔금대출이 막히는 원인, DSR 규제에 따른 제한 사항, 그리고 실제로 승인받기 위해 어떤 방식으로 우회하거나 보완하면 좋은지 현실적인 해법을 안내해 드릴게요.
아파트 매매 잔금대출 거절 DSR 계산 방식
DSR(총부채원리금상환비율)은 내 연소득 대비 모든 부채의 연간 원리금 상환액 비율을 말합니다. 은행은 아파트 매매 잔금대출 심사 시, 신청인의 연봉과 기존 대출 현황을 기준으로 1단계부터 3단계까지 심화된 DSR 구조로 한도를 계산하게 됩니다.
문제는 이 계산 시 잔금대출 자체는 물론, 기존 마이너스통장·신용대출 등까지 모두 포함되면서 실제 승인 금액이 확 줄어드는 것이죠. 변동금리나 혼합금리를 선택한 경우에는 스트레스 금리까지 포함되기 때문에, 고정금리보다 DSR 수치가 더 불리하게 반영됩니다.
생애최초 1주택 갈아타기
과거에는 생애최초 주택구입자나 1주택 갈아타기자에게 다소 유리한 심사가 있었지만, 2024년 이후부터는 이들조차 DSR 40% 규제선을 동일하게 적용받습니다.
특히 기존 주택을 아직 처분하지 않은 상태에서 잔금을 치러야 할 경우, 기존 주택의 주담대가 그대로 포함된 상태에서 DSR이 계산되어 승인 자체가 어려워지는 구조입니다. 이 때문에 잔금일에 대출금 부족으로 계약이 해제되거나, 연체 상황이 발생하는 일도 심심치 않게 벌어지고 있어요.
아파트 매매 잔금대출 우회 방법
먼저, 고정금리 상품을 선택하면 스트레스 금리 가산폭이 줄어들어 DSR이 낮아지는 효과가 있습니다. 또한, 공동명의에서 단독명의로 바꾸어 소득 비율을 유리하게 조정하거나, 배우자 소득을 함께 합산하는 부부합산 방식으로 재심사 요청을 하는 것도 승인률을 높일 수 있는 전략입니다.
은행 외에도 새마을금고·신협·저축은행 등 2금융권을 활용하면, DSR 규제가 일부 완화되거나 아예 적용되지 않는 상품 구조도 있어 현실적인 대안이 될 수 있습니다. 일정 조건 하에서는 후순위 담보대출로 부족한 잔금을 채우는 구조도 가능하니, 중도 포기하기 전에 상담을 받아보는 것이 중요합니다.
DSR로 잔금대출 막혔다면, 방법은 ‘구조 변경’입니다
아파트 매매 잔금대출은 단순히 은행에 신청만 한다고 끝나지 않습니다. DSR 규제 구조를 이해하고, 고정금리 전환·소득 합산·2금융권 활용·후순위 대출 병행 등 전략적으로 접근해야만 실제 실행까지 이어질 수 있어요.
지금 잔금대출이 막혀 고민이라면, 먼저 내 대출 구조와 DSR 적용 방식을 정확히 파악하고, 가장 유리한 방향으로 다시 설계해보세요. 시간이 촉박한 잔금일일수록, 미리 준비된 대안이 계약을 지켜줍니다.
