부동산을 담보로 대출을 받으려는 사람들 중에는 신용점수나 소득이 낮아 금융권에서 번번이 거절을 당하는 경우가 많습니다. 특히 기존에 대출이 있어 한도가 부족한 상황에서 대출을 추가로 받는 것은 쉽지 않은 일입니다. 하지만 이런 상황에서도 ‘후순위 담보대출’을 활용해 자금 조달에 성공한 실제 사례들이 존재합니다.
이번 글에서는 신용이 낮아도 후순위 담보대출로 자금을 확보한 실제 사례와 그 과정을 중심으로, 승인 가능성 높이는 팁까지 함께 정리해보겠습니다.
후순위 담보대출이란?
후순위 담보대출은 기존에 선순위 대출이 설정된 부동산을 담보로, 남은 담보가치를 기반으로 추가 자금을 대출받는 방식입니다. 일반적인 은행 주택담보대출보다 금리는 다소 높지만, 그만큼 심사 기준이 완화되어 신용이 낮거나 기존 대출이 있어도 이용 가능한 점이 큰 장점입니다.
이러한 구조 때문에 자금 여력이 부족한 자영업자, 신용점수 하락자, 다중 채무자들에게 현실적인 대출 수단으로 각광받고 있습니다.
신용 낮아도 승인된 실제 사례 1 – 자영업자의 사업 자금 확보
서울 강서구에서 자영업을 하는 40대 A씨는 코로나 이후 매출 하락과 함께 카드 연체 이력까지 생기며 신용점수가 640점대로 떨어졌습니다. 기존에 은행에서 받은 주택담보대출도 있어 추가 자금 조달이 어려운 상황이었지만, 사업장 임대료와 운영자금이 급히 필요했습니다.
A씨는 아파트 시세가 5억 원, 선순위 대출이 3억 원인 상황에서, 후순위 담보대출을 통해 약 7천만 원을 추가로 대출받았습니다. 이용한 금융사는 한 캐피탈사였고, DSR 심사 대신 담보여력 중심으로 심사가 진행되었습니다. A씨는 해당 자금으로 사업을 안정시키고 신용점수도 점차 회복 중입니다.
신용 낮아도 승인된 실제 사례 2 – 연체 이력 있는 무직자의 생활자금 마련
경기도 수원에 거주하는 30대 B씨는 과거 신용카드 연체로 인해 NICE 신용점수가 580점에 불과했습니다. 직업이 없어 일반 금융권 대출은 모두 거절당했지만, 최근 부모님 소유의 아파트 일부 지분을 상속받아 명의자가 되었습니다.
B씨는 후순위 담보대출 대부업체를 통해 5천만 원 규모의 대출에 성공, 생활비와 건강보험 체납금 해결에 활용했습니다. 대출금리는 연 7% 수준으로 다소 높았지만, 다른 방법이 없는 상황에서 현실적인 선택이었다고 설명합니다.
신용 낮아도 승인된 실제 사례 3 – 다중 채무자, 대환 목적의 자금 확보
인천에서 거주 중인 C씨는 2금융권 4곳에서 각각 소액 대출을 받은 상태였고, 신용점수는 600점대 초반이었습니다. 다중채무 상태로 인해 신용대출은 추가로 진행할 수 없는 상황이었지만, 부모와 공동명의로 보유 중인 아파트에 후순위 담보 설정을 통해 대출을 시도했습니다.
이 경우 공동명의자 동의를 전제로 대부업체에서 약 1억 원의 후순위 담보대출을 승인받았고, 해당 자금으로 기존 고금리 대출을 일괄 상환하여 이자 부담을 줄이는 대환 목적으로 활용했습니다.
신용이 낮아도 후순위 대출이 가능한 이유는?
후순위 담보대출은 일반적인 신용대출과 달리, ‘부동산 담보 가치’를 중심으로 심사합니다. 특히 저축은행, 캐피탈사, 대부업체 등은 DSR 규제를 엄격하게 적용하지 않으며, 소득보다 담보 중심으로 판단하기 때문에 신용이 낮은 사람도 비교적 대출이 수월합니다.
또한 일부 금융사는 연체 이력, 다중 채무 등의 정보가 있더라도, 담보가치만 충분하다면 승인하는 경우가 많아, 신용 회복 중이거나 무직 상태인 이들에게도 기회가 될 수 있습니다.
승인 가능성 높이는 실질적 팁
- 담보 여력을 충분히 확보하라 – 부동산 시세에서 선순위 대출을 뺀 나머지 담보가치가 핵심입니다. LTV 80% 이하가 일반적입니다.
- 연체는 없애는 게 중요 – 연체 상태라면 먼저 정리한 후 대출을 신청해야 심사 통과율이 올라갑니다.
- 공동명의는 동의서 준비 – 지분 일부만 보유 중인 경우에도 대출 가능하지만, 나머지 지분자의 동의가 필요합니다.
- 실행 가능한 금융사부터 접근하라 – 은행보다 상호금융, 캐피탈, 저축은행, 대부업체 순으로 접근하는 것이 유리합니다.
“신용이 낮아도, 부동산이 해답이 될 수 있습니다”
신용점수 때문에 좌절하셨다면, 부동산을 활용한 후순위 담보대출이 새로운 길을 열어줄 수 있습니다. 실제 사례에서도 볼 수 있듯, 신용이 낮아도 가능성은 열려 있습니다. 지금 상담을 통해 내 자산으로 가능한 한도를 확인하고, 필요한 자금을 현실적으로 마련해보세요. “조건이 안 돼도 포기하지 마세요. 부동산이 있다면, 기회는 있습니다.”
