전세퇴거자금대출 DSR 예외 조건 및 LTV 최대한도 비교하기

전세퇴거자금대출 DSR 예외조건 및 LTV 최대한도 비교하기. 전세반환금 신청 자격 및 금리 한도를 비롯해 요즘 들어 많이 화제가 되고 있는 DSR 규제를 적용 받지 않고 예외로 신청 할 수 있는 방법 및 LTV 최대 한도를 사용 할 수 있는 방법에 대해 비교해 보도록 하겠습니다.

 

 

최근 전세가격 하락으로 인해 역전세 위험 가구가 급증하고 있습니다. 한국은행의 '깡통전세·역전세 현황 및 시사점' 보고서에 따르면, 2023년 4월 기준 역전세 위험 가구는 전체 전세 가구의 52.4%인 102만 6천 호로 집계되었으며, 이는 2022년 1월의 25.9%에서 15개월 만에 두 배로 증가한 수치입니다. 

 

또한, 국토연구원의 연구에 따르면, 2022년 이후 전세가격 하락으로 역전세 현상이 발생하고 있으며, 이는 보증금 미반환 위험을 심화시키고 있습니다. 이러한 상황은 임대인과 임차인 모두에게 재정적 부담을 가중시키고 있어 주의가 필요합니다. 2024년에 이어 2025년에도 이와 같은 현상은 수도권 일부를 제외하면 크게 변함이 없을 것으로 예상 됩니다.

 

 

전세보증금 대출 비중

최근 5년간(2018년부터 2022년까지) 전세자금대출 공급액은 총 286조6천억 원에 달하며, 이 중 서울이 120조2천억 원(42%), 경기가 87조7천억 원(31%), 인천이 18조4천억 원(6%)으로 수도권이 전체의 약 80%를 차지했습니다.

 

연령별로는 30대가 129조7천억 원(45%)으로 가장 많았고, 40대와 20대가 각각 65조8천억 원(22%), 56조1천억 원(20%)을 기록했습니다.  또한, 전세보증금을 포함한 가계부채는 2022년 말 기준 2,925조3천억 원으로, GDP 대비 가계부채 비율은 156.8%에 이르러 OECD 31개국 중 가장 높은 수준으로 나타났습니다. 이처럼 세입자 또한 전세보증금을 받기 위해 부채 비율이 결코 낮은 수준이 아니라는 사실을 기억해야 합니다.

 

 

전세퇴거자금대출 이란?

전세퇴거자금대출은 집주인(임대인)이 세입자(임차인)에게 전세보증금을 돌려주기 위해 금융기관에서 빌리는 대출 상품을 말합니다. 주로 집값 하락이나 전세가격 하락으로 새로운 세입자에게서 받은 보증금만으로 기존 세입자의 보증금을 반환하기 어려운 경우에 이용됩니다.

 

임대인의 신용도와 소득, 주택의 담보가치 등을 기준으로 심사되며, 대출한도는 보통 해당 주택의 담보가치와 기존 대출액을 감안해 결정됩니다. 이러한 대출은 임대인의 유동성 문제를 해결할 수 있는 수단이지만, 과도한 대출은 부채 부담을 가중시킬 위험이 있어 신중한 활용이 필요합니다.

 

 

전세퇴거자금대출 DSR

전세퇴거자금대출은 대출 한도를 산정할 때 총부채원리금상환비율(DSR, Debt Service Ratio) 규제를 적용받습니다. DSR은 개인의 총소득 대비 모든 금융기관에서 받은 대출의 연간 원리금 상환액 비율을 의미하며, 이를 통해 차주의 상환 능력을 평가합니다.

 

금융당국은 전세퇴거자금대출의 경우도 DSR 규제를 적용해 과도한 대출로 인한 부채 리스크를 방지하고자 합니다. 일반적으로, DSR 40% 규제가 적용되며, 총부채가 일정 기준을 초과하는 차주에게는 한도가 제한됩니다.

 

다만, 전세퇴거자금대출은 주택담보대출의 성격을 일부 포함하고 있어, 세부 규제 기준이나 완화 조건은 대출 상품과 차주의 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서, 전세퇴거자금대출을 계획하는 임대인은 자신의 DSR 상태와 대출 가능 금액을 미리 확인하는 것이 중요합니다.

 

집주인이 세입자와의 전세계약이 만료되는 시점에 은행의 DSR 40% 규정을 충족하기 어렵다면 50% 까지 허용하는 2금융권 가운데 상호금융 (단위농협, 신협, 새마을금고) 이 주로 활용 됩니다. 여기서 한가지 추가적인 부분을 활용한다면 DSR 규제를 적용 받지 않고도 신청이 가능 합니다. 단 이 경우 전세퇴거자금의 목적이 아닌 다른 용도로 신청해야 합니다.

 

 

DSR 규제 적용 없이 신청 가능 조건

사업자등록증을 소지하고 있는 분들에 한해 규제 예외 적용이 가능 합니다. 전세퇴거자금의 목적이 아닌 사업자금으로 신청을 하고, 여기서 전세금을 돌려주고 남은 차액을 사용하거나 추가로 이용하는 방식 입니다. 1주택자를 비롯하여 1가구 2주택자 등 실거주를 목적으로 하거나 새로운 세입자를 통해 위 금액을 다시 반환하기도 합니다.

 

DSR 대신 DTI를 활용하는 방안

2025년 12월 31일 까지 한시적으로 역전세 반환 대출에 DTI 60%를 적용하는 방안은 임대인의 상환 부담과 금융 규제 사이에서 균형을 찾는 유연한 접근법으로 평가될 수 있습니다.

 

DTI(Debt-to-Income Ratio)는 차주의 연간 소득 대비 주택담보대출의 원리금 상환액 비율을 평가하므로, 전세퇴거자금대출의 특성을 반영한 합리적 심사가 가능합니다.

 

기존 DSR(Debt Service Ratio) 규제는 모든 원리금을 기준으로 심사하므로 기존 부채가 많은 임대인은 한도가 제한될 가능성이 높습니다. 그러나 DTI 60% 규제를 적용하면 주택담보대출 상환 부담만 반영해 승인 가능성을 높일 수 있습니다.

 

 

전세퇴거자금대출 LTV 최대한도 차이

주택담보인정비율(LTV, Loan To Value) 최대 한도는 일반 주택담보대출에 비해 상대적으로 낮게 설정됩니다. 일반적으로 주택담보대출의 LTV는 규제 지역 여부와 대출 목적에 따라 40~70% 범위에서 적용되지만, 전세퇴거자금대출의 경우 전세보증금을 반환하기 위한 특수 목적의 대출로, LTV 한도가 50~60%로 제한되는 경우가 많습니다.

 

이는 기존 담보위에 추가로 설정되는 2순위 담보의 성격을 가지기 때문이며, 담보 부족으로 인한 대출 부실 위험을 최소화하기 위한 조치입니다. 다만, 전세보증금 반환의 시급성과 주택시장 안정화 필요성을 고려해 상호금융 기관 에서는 LTV 한도를 일시적으로 완화하여 80% 까지 가능하며, 추가 보증 조건을 마련하는 방안도 논의되고 있습니다.

 

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