개인사업자 주택담보대출한도 목적에 따라 다른 이유
- 금융경제
- 2024. 3. 12.
개인사업자 주택담보대출한도 목적에 따라 다른 이유에 대해 정리해 보도록 하겠습니다. 2024년 2월 26일 부터 스트레스 DSR 이라는 새로운 규제가 도입되어 적용되기 시작했습니다. 다른 부분들을 다 제쳐두고 요점만 말하면 이전보다 돈을 덜 빌려주겠다 라는 의도가 명확하다고 할 수 있습니다.
그동안 한도를 계산하던 방식은 연간소득대비 원리금상환비율을 계산하여 은행은 40%, 비은행은 50% 이내에서 금액을 사용 할 수 있었습니다.
이번에 1금융부터 시행되고 있는 스트레스 DSR은 승인일자의 금리가 아닌 현 시점보다 1.5% 부터 최대 3%를 가산하였을 때 갚을 수 있는 금액을 계산 하는 방식 입니다. 예를들어 3%라고 한다면 4.5%, 6%로 상환능력을 검증한다는 의미 입니다.
이자율이 높아진다는것은 매달 갚아야 하는 비용이 늘어나게 되는 만큼 한도 감액의 원인이 되기도 합니다. 금리인상에 대비를 하겠다는 말이 있지만 실질적으로는 가계부채를 감소하기 위한 정책의 하나라고 할 수 있습니다.
7월 1일 부터는 2금융권에서도 이와 같은 제도가 시행이 됩니다. 현재는 은행권 부터 시작을 하고 테스트 단계에 있는 수준 입니다. 직장인, 프리랜서, 무직자, 주부처럼 소득에 대해 한도가 부여되는 직업군은 이로인한 감액이 그대로 이어질 것으로 보입니다.
그나마 오늘 주제인 개인사업자 주택담보대출한도 이용시 목적에 따라 현재까지는 소득과는 크게 관계없는 부분도 있어 단분간은 자영업자의 주담대 신청 비중이 높아질 것으로 예상이 됩니다.
개인사업자, 법인대표는 주택담보대출 신청시 DSR 규제를 적용받지 않습니다. 단, 자금의 출처가 사업자금인 경우에 한정 됩니다.
따라서 구입자금은 직장인을 비롯해 다른 직업군과 비슷하지만 기존 주택을 가지고 추가적으로 담보를 신청할 때 한도의 차이가 이에 따라 달라지게 됩니다. 예를들면 직장인은 생활안정자금 용도로 신청 할 수 있는데 대부분 LTV 70% 를 기준으로 금액이 책정 됩니다. 여기에 DSR 40% 또는 50%를 적용하고 나면 실제 이용 할 수 있는 금액이 그다지 많이 나오지는 않습니다.
하지만 개인사업자는 사업기간 및 매출금액과 관계없이 규제를 적용받지 않고 금융사에 따라 LTV 80% ~ 90% 까지도 증액이 가능하다는것이 장점 입니다. 다만 앞서 언급한바와 같이 자영업자가 한도를 늘리기 위해서는 반드시 목적에 사업자금 이라는 형태로 신청을 해야 한다는 사실 입니다.
아파트 시세의 80% 이내에서 이용을 하고자 한다면 금리까지 은행과 비슷한 수준으로 이용 할 수 있는 상호금융 (농협, 새마을금고, 신협)의 이용 비중이 높은편 입니다. 신용점수는 평균 650점 이상이라면 큰 무리없이 사용이 가능 합니다.
추가자금 목적으로 LTV 80% 이상을 사용해야 한다면 저축은행업권을 비롯해 P2P 까지 함께 비교해 보는것이 좋습니다. 금리가 다소 높다는 단점이 있지만 주택을 담보로 가용 금액이 많다는 것은 장점이 될 수 있기도 합니다. 하지만 무엇보다 중요한것은 필요한 만큼 돈을 빌렸을 때 갚을 수 있는 수준에서만 활용을 해야 한다는 사실 입니다.
연체를 하게되면 최악의 상황에 소중한 내집이 그대로 경매에 넘어가는 일도 발생 할 수 있기 때문 입니다. 일각에서는 현재 시행되고 있는 개인사업자에 대한 DSR 규제 면제 여부를 재검토 하자는 말도 꾸준히 나오고 있습니다.
작년 통계만 보더라도 직장인은 아파트의 65% 정도를 담보로 이용하고 있는데 비해 자영업자는 83%를 사용하고 있어 위험이 증가하고 있다는 것이 주된 이유 입니다.
하지만 바꿔 생각해보면 직장인보다 개인사업자가 일반 신용으로 자금을 빌리기가 더 어려운 환경이라는 것을 가만한다면 단분간은 쉽게 건들지는 못할 것으로 보이기도 합니다.
개인사업자 주택담보대출한도 이용시 사업자금 형태로 신청을 했을 때 DSR 규제를 적용 받지 않고 금액을 최대한 사용 할 수 있으니 추가 자금 문제로 고민하고 있는 자영업자라면 이와 같은 방법으로 비교해보는것이 좋습니다.